Často kladené otázky

Otázka:

Podľa znenia § 1 ods. 2 „Hodnota bytu podľa odseku 1 sa zvyšuje o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, zverejnenej Štatistickým úradom Slovenskej republiky, ak tento priemer dosiahne viac ako 2 %. Takéto zvýšenie sa prvýkrát uplatní až v kalendárnom roku nasledujúcom po kalendárnom roku, v ktorom sa hodnota bytu podľa odseku 1 určila.“. Je to povinnosť alebo sa to môže zvýšiť?

Odpoveď:

Dôvodová správa uvádza nasledujúce: „Toto ustanovenie upravuje zvýšenie hodnoty bytu podľa odseku 1 o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien (CPI) posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, ak tento priemer dosiahne hodnotu vyššiu ako 2%. V praxi dochádza k tomu, že akonáhle sa ceny tovarov a služieb navýšia o určitý percentuálny podiel, väčšinou sa obdobným spôsobom navýšia aj ceny nájomného. V tomto prípade je zvýšenie podmienené väčším nárastom inflácie (viac ako 2%). Takýto rast zohľadňuje zvyšujúce sa náklady spojené so správou, opravami, údržbou a budúcimi rekonštrukciami bytov prenajímateľom. Týmto ustanovením sa prípadný kladný priemer inflácie z prechádzajúcich dvoch rokov zohľadní zvýšením hodnoty bytu až v roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola určená.“

Dikcia § 1 ods. 2 zároveň znamená, že zvýšenie sa uplatňuje automaticky a obce si nevyberajú, či chcú alebo nechcú dané ustanovenie uplatniť. Zvýšenie podľa odseku 2 budú obce môcť použiť prvýkrát v roku 2026.

Otázka:

Obec postavila byty z prostriedkov úveru Štátneho fondu rozvoja bývania. Podľa § 3 písm. c) sa vyhláška nevzťahuje na byt s nájmom regulovaným podľa osobitných predpisov, pričom poznámka pod čiarkou odkazuje na § 10 ods. 11 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov. Znamená to, že sa na nás regulácia nevzťahuje?

Odpoveď:

Výnimka uvedená v § 3 písm. c) odkazujúca na § 10 ods. 11 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, znamená, že regulácia podľa tejto vyhlášky sa nevzťahuje na nájomné byty obstarané z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania inou právnickou osobou (§ 7 ods. 1 písm. g) zákona č. 150/2013 Z. z.). V tomto prípade priamo zákon zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov určuje maximálnu výšku nájomného. Z uvedeného je zrejmé, že daná výnimka sa nevzťahuje na obce, ani VÚC, ktoré obstarali/obstarajú nájomný byt s výhodným úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Otázka:

V zmysle § 4 ods. 1 vyhlášky „Cenu nájmu bytu dohodnutú v nájomnej zmluve s nájomcom, ktorému nájomný vzťah vznikol pred účinnosťou tejto vyhlášky a trvá aj po jej účinnosti, možno oproti predchádzajúcemu kalendárnemu roku zvýšiť najviac o 20%; ustanovenie § 1 tým nie je dotknuté.“. Je obec oprávnená v prípade nájmov vzniknutých pred účinnosťou vyhlášky od 01.01.2025 každoročne zvyšovať nájomné najviac o 20% dovtedy, pokiaľ jeho výška nedosiahne maximálne 5% z hodnoty bytu podľa § 1 vyhlášky?

Odpoveď:

K danému prechodnému ustanoveniu uvádza dôvodová správa nasledujúce: „Týmto prechodným ustanovením sa má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov bytov. Cena ročného nájmu bytu sa môže zvýšiť maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. Zároveň v prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.“

Uvedené ustanovenie má za cieľ chrániť existujúcich nájomcov pred skokovým nárastom nájomného. Znamená to, že sa medziročne bude zvyšovať nájomné najviac o 20% oproti predchádzajúcemu roku, kým nedosiahne hodnotu, ktorú si obec určila ako výšku nájomného (Neznamená to však automaticky, že to musí byť maximálne možné nájomné ako uvádza vyhláška. Je to na rozhodnutí obce, akú výšku si určí, vyhláška stanovuje len maximálny limit).

Otázka:

Na nájomné zmluvy uzavreté po 1.1.2025 sa uplatňuje nová výška nájomného podľa § 1 vyhlášky, takže môže nastať situácia, že rovnaký byt bude mať rôzne výšky nájomného. Je to v súlade s inými predpismi (napr. zákon č. 443/2010 Z. z.)?

Odpoveď:

Výška nájomného môže byť iná a to nielen na základe obdobia uzatvorenia nájomnej zmluvy, veku bytového domu, ale aj na základe samotného rozhodnutia obce. Dokonca je to postup, ktorý MD SR odporúča. Určovanie výšky nájomného je tiež nástrojom sociálnej politiky obce. Bližšie viď „Príručka pre samosprávy - Odporúčania pre samosprávu pri výbere nájomcov a prideľovaní nájomných bytov určených na sociálne bývanie“ dostupná online: .

Otázka:

V zmysle § 4 ods. 2 vyhlášky: „Výpočet hodnoty bytu podľa prílohy možno uplatniť do 31.12.2025.“ Akým spôsobom budeme počítať hodnotu bytu po 01.01.2026? Bude sa meniť každoročne príloha Vyhlášky?

Odpoveď:

V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že obec, VÚC, štát nemusí postupovať podľa prílohy. Ako je uvedené vo vyhláške, vlastník si v prvom kole musí vybrať či bude postupovať podľa §1 ods. 1 písm. a) alebo b). Čo znamená, že buď určí maximálnu cenu ročného nájmu vo výške 5 % z hodnoty bytu v ocenení neupravenom o položky podľa § 26 ods. 3 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (brutto hodnota) alebo z hodnoty bytu určenej podľa prílohy vyhlášky. Prenajímateľ má možnosť postupovať podľa výpočtu, ktorý je na základe jeho rozhodnutia výhodnejší, avšak uvedená možnosť je ponechaná len na prechodné obdobie do 31.12.2025.

V nadväznosti na využitie postupu podľa prílohy sa ďalšie zvyšovanie hodnoty bytu bude následne riadiť §1 ods. 2 a 4. Ak sa nevyužije postup podľa prílohy v prechodnom období (teda inak povedané „umelo“ sa nezvýši hodnota bytu), po tomto termíne sa bude maximálna cena ročného nájmu určovať už len podľa § 1 ods. 1 písm. a) a riadiť sa ďalšími pravidlami §1 (ods. 2 a 3).

Otázka:

Akým spôsobom sa počíta koeficient vyjadrujúci medziročnú mieru rastu spotrebiteľských cien pre stanovenie hodnoty bytu, ktorý bol skolaudovaný od 1. februára 2001?

Odpoveď:

Vlastník nájomného bytu pri určení hodnoty bytu podľa prílohy B vyhlášky zohľadňuje vývoj inflácie vyjadrenej medziročnou mierou rastu spotrebiteľských cien medzi rokmi kolaudácie bytu a rokom 2024 (údaj za rok 2024 bude zverejnený v januári 2025). Súčtom hodnôt medziročnej zmeny inflácie vyjadrenej v percentách si vypočíta infláciu za dané obdobie (záporné roky sa rovnajú 0). Medziročná miera rastu spotrebiteľských cien je verejne dostupný údaj publikovaný Štatistickým úradom Slovenskej republiky zverejnený na jeho webovom sídle. Keďže podľa vzorca pre stanovenie hodnoty bytu je možné počítať len s polovičnou hodnotou inflácie za dané obdobie, hodnota vyjadrená v % sa delí 2. Z takto upravenej hodnoty inflácie sa stanoví koeficient (vo forme indexu 1,000 + 0,.... vypočítaná inflácia).

Modelový príklad:

Byt s rozlohou 55 m2 (PP) bol skolaudovaný v roku 2002 s obstarávacou cenou vo výške 585 eur/m2 podlahovej plochy bytu (OC).

Obec ako vlastník bytu spočíta infláciu medzi rokmi 2002 a 2024, spolu inflácia za dané obdobie (Kcpi) dosiahla hodnotu 82,9% (záporné roky sa rovnajú 0). Keďže podľa vzorca je možné pripočítať len polovicu, hodnota je 41,45%.

Z uvedeného znamená, že vyššie uvedený byt bude mať na základe uvedeného:

Hodnota bytu = (OC × Kcpi/2 ) × PP

Hodnota bytu = (585 x 1,4145) x 55

Hodnota bytu = 45 511,5375 eur.

Pre zjednodušenie postupu MD SR vypracovalo „Pomôcku pre výpočet hodnoty bytu podľa prílohy časti B“, ktorá je dostupná:

https://www.mindop.sk/fileadmin/documents/vystavba/bytovapolitika/cenova_regulacia/pomocka_prepocet_2024_n.xlsx 

Otázka:

Je potrebné preukazovať zvýšenie hodnoty bytov v zmysle §1 ods. 1 písm. a) alebo b) vyhlášky MD SR č. 281/2024 Z. z. o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore ministerstvu, resp. musí uvedené hodnoty bytu schvaľovať obecné zastupiteľstvo?

Odpoveď:

Z pohľadu MD SR ako gestora vyhlášky ide o administratívny úkon – prepočet hodnoty bytu a stanovenie jeho novej úrovne. Nie je ho teda potrebné zasielať na ministerstvo, ani schvaľovať v zastupiteľstve, nakoľko povinnosť obce je postupovať podľa vyhlášky. Je však potrebné viesť si evidenciu o vykonaní takéhoto prepočtu (je to individuálna evidencia pre účely možnej kontroly zo strany MD SR, musí z nej však byť preukázateľné, kedy a že bol vykonaný). 

Otázka: 

Je obec povinná použiť na všetky nájomné byty (resp. budovy) rovnakú metódu určenia hodnoty bytu (podľa § 1 ods. 1 písm. a) alebo b) vyhlášky)?

Odpoveď:

Nie, obec si volí postup, ktorý je pre ňu výhodnejší. Znamená to, že každú budovu, v ktorej sa nachádzajú nájomné byty posúdi a zvolí si, podľa ktorej možnosti bude postupovať - § 1 ods. 1 písm. a) alebo b) vyhlášky. Dokonca je možné, že aj v jednej budove bude využitý rôzny spôsob (napr. pôvodná bytová budova obstaraná v roku 1970 a v roku 2004 bola vykonaná nadstavba bytov, obec v prípade pôvodnej budovy využila prepočet podľa prílohy A a v prípade nadstavby prílohy B). 

Otázka:

Má sa nová hodnota bytov určená výpočtom podľa prílohy v zmysle Vyhlášky MD SR č. 281/2024 Z. z. premietnuť aj do účtovníctva?

Odpoveď:

Nová hodnota určená výpočtom podľa prílohy v zmysle Vyhlášky MD SR č. 281/2024 Z. z. sa nepremieta do účtovníctva, je stanovená len pre účel určovania nájomného.

Otázka:

Je obec (alebo iný prenajímateľ) povinná zvyšovať nájomné v bytoch v nadväznosti na určenie novej hodnoty bytu? 

Odpoveď:

Rozhodnutie o zvýšení nájomného je plne v pôsobnosti obce, resp. prenajímateľa. Všeobecne platí, že vyhláška reguluje len maximálnu cenu ročného nájomného. Uvedené ponecháva rozhodnutie na obci/prenajímateľovi, aby si stanovili primerane požadovanú výšku nájomného. Ministerstvo všeobecne odporúča, aby obec určovala výšku nájomného podľa konkrétnej situácie domácnosti.

Zámerom vyhlášky bolo zreálniť náklady súvisiace s takýmto bývaním a vytvoriť priestor pre možné zvyšovanie nájmu (tým, že sa prehodnotia hodnoty bytu v zmysle § 1).  Zároveň bolo úmyslom zabrániť neprimeranému negatívnemu dopadu nárastu nájomného, najmä na existujúcich nájomcov. Z uvedeného dôvodu bol naformulovaný § 4 ods. 1 vyhlášky, ktorý obmedzil možné  zvýšenie maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 vyhlášky MD SR rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. 

Na základe uvedeného je zrejmé, že obce/prenajímatelia nie sú povinní automaticky zvyšovať nájomné.

Otázka:

V zmysle prílohy k vyhláške sa započítava do podlahovej plochy bytu aj špajza a pivnica?

Odpoveď:

Podlahová plocha (PP) bytu pri prepočte podľa prílohy vyhlášky je definovaná ako „súčet plochy obytných miestností bytu, plochy príslušenstva bytu¹²) a plochy lodžie, balkóna a terasy“, pričom pri príslušenstve bytu je odkazované na ods. 2 § 121 Občianskeho zákonníka.

Podľa ods. 2 § 121 Občianskeho zákonníka príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6MCdo 47/2012 vyplýva, že ,,príslušenstvom bytu sú jednak miestností, ktoré sa nachádzajú v  byte (miestnosti, ktoré nemožno považovať za obytné, avšak s bytom súvisia, napr. predsieň, komory, špajze, šatníky, WC, kúpeľne a priestory, ktoré sa nachádzajú mimo bytu a sú určené vlastníkom domu na to, aby boli s bytom trvale užívané (napr. pivnica, sklad...)“. 

Z uvedeného teda vyplýva, že plocha pivnice, ako aj špajze sa započítava do plochy bytu, ak je výlučne využívaná ako príslušenstvo daného bytu.

Otázka:

Po zverejnení inflácie za rok 2025 sa má hodnota bytov v roku 2026 opäť prehodnocovať a upravovať?

Odpoveď:

Áno, podľa znenia § 1 ods. 2 vyhlášky „Hodnota bytu podľa odseku 1 sa zvyšuje o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, zverejnenej Štatistickým úradom Slovenskej republiky, ak tento priemer dosiahne viac ako 2 %. Takéto zvýšenie sa prvýkrát uplatní až v kalendárnom roku nasledujúcom po kalendárnom roku, v ktorom sa hodnota bytu podľa odseku 1 určila.“. 

Dikcia § 1 ods. 2 vyhlášky znamená, že zvýšenie sa uplatňuje automaticky a obce si nevyberajú, či chcú alebo nechcú dané ustanovenie uplatniť. Zvýšenie podľa odseku 2 sa bude môcť použiť prvýkrát v roku 2026 a potom následne každý rok. Takéto zvýšenie je potrebné vykonať v roku 2026, najneskôr do 31.12.2026. Na zvýšenie v roku 2026 sa použije priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien rokov 2024 a 2025. Len v prípade, že tento priemer nedosiahne hodnotu viac ako 2 %, nebude sa hodnota bytu zvyšovať. 

Príklad (hodnota za rok 2025 je fiktívna): 

Obec si stanovila hodnotu bytu podľa prílohy B na 45 000 eur. 

Miera inflácie meraná indexom spotrebiteľských cien dosiahla v roku 2024 oproti predchádzajúcemu roku hodnotu 2,8 %.

Miera inflácie meraná indexom spotrebiteľských cien dosiahla v roku 2024 oproti predchádzajúcemu roku hodnotu 4,0 %.

Priemer [(2,8+4)/2 ] dosiahol hodnotu 3,4%. 

Hodnota bytu sa zvýši na (45 000*1,034) = 46 530 eur.