Rozsah, podmienky a spôsob poskytovania finančných prostriedkov formou dotácií na rozvoj bývania stanovuje:

Zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov

Vykonávacie predpisy:

Vyhláška MDV SR č. 181/2019 Z. z. o výške dotácie na obstaranie nájomného bytu, obstaranie technickej vybavenosti a odstránenie systémovej poruchy bytového domu a o výške oprávnených nákladov na obstaranie nájomného bytu. 

Opatrenie Ministerstva dopravy a výstavby SR č. 376/2020 Z. z., ktorým sa ustanovujú vzory žiadostí o poskytnutie dotácie na rozvoj bývania v znení opatrenia č. 330/2022 Z. z.

Postup pri podaní žiadosti na odstránenie systémovej poruchy bytového domu možno rozdeliť na základné fázy:

• postup pred podaním žiadosti o poskytnutie dotácie (v ďalšom texte len „žiadosť“),

• postup pri podávaní žiadosti,

• postup v procese realizácie stavby.

a) Postup pred podaním žiadosti 

Odstránenie systémovej poruchy je časťou obnovy bytového domu. Pritom spravidla nejde o najdôležitejšiu časť obnovy. V prvej etape tejto fázy je preto potrebné zhodnotiť technický stav bytového domu, to znamená urobiť diagnostikáciu tohto domu a na jej základe určiť priority a postupnosť prác. Pri zohľadnení technického stavu bytového domu je vhodné dodržiavať nasledovné priority, ktoré rešpektujú najmä hľadiská bezpečnosti a zdravia vlastníkov, resp. užívateľov bytov:

1. Obnova vystupujúcich konštrukcií (balkóny, lodžie, resp. vystupujúce konštrukcie schodiskového priestoru).

2. Výmena bytového jadra a vnútorných bytových rozvodov vody a kanalizácie.

3. Zateplenie strechy vrátane všetkých vystupujúcich strešných konštrukcií – strojovne výťahov.

4. Výmena otvorových konštrukcií.

5. Zateplenie obvodového plášťa bytového domu.

6. Výmena vykurovacích zariadení a hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy.

7. Výmena elektrických rozvodov.

8. Výmena výťahu, resp. modernizácia výťahu.

9. Obnova vnútorných povrchov a podláh v spoločných priestoroch.

Uvedená postupnosť rešpektuje stavebné a stavebnotechnické zásady pri obnove bytového domu, napr. zásadu prednostnej výmeny otvorových konštrukcií pred zatepľovacími prácami, nakoľko ich neskoršia výmena môže už zateplenú fasádu poškodiť. To však neznamená, že táto postupnosť musí byť vždy a všade dodržaná. Ako už bolo povedané, priority a aj postupnosť musia vždy vychádzať zo zistenia objektívneho technického stavu bytového domu.

Po zhodnotení technického stavu bytového domu, stanovení priorít a postupnosti prác sa vypracuje návrh programu obnovy bytového domu, ktorý sa prerokuje s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a posúdi sa jeho reálnosť najmä vzhľadom na možnosti jeho finančného zabezpečenia z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu (jeho aktuálna výška, možnosti jeho zvýšenia) a na možnosti získania iných zdrojov financovania (napr. úverové zdroje z bánk alebo stavebných sporiteľní, úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, dotačné zdroje štátu a pod.). Ďalšou etapou v tejto fáze je dohodnutie a schválenie definitívneho programu obnovy. A vo väzbe na to, rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov o odstránení systémovej poruchy a o zabezpečení financovania tejto stavby.

Systémová porucha je osobitným druhom obnovy na odstránenie ktorej je možné v súlade so zákonom č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dotáciách“) poskytnúť dotáciu. Zoznam druhov systémových porúch, ako aj povinný spôsob ich odstránenia je uvedený v § 6 a v prílohe č. 1 zákona o dotáciách. Existenciu systémovej poruchy musí v súlade s § 14 zákona o dotáciách preukázať odborný posudok vypracovaný autorizovanou osobou, ktorý obsahuje výsledky diagnostiky bytového domu s popisom systémovej poruchy, s rozsahom a stupňom poškodenia, návrh spôsobu odstránenia každej systémovej poruchy, ktorým sa zamedzí jej opakovaný vznik a orientačnú výšku nákladov na odstránenie systémovej poruchy. Následne pre stavbu odstránenia systémovej poruchy musí byť spracovaný evidenčný list systémovej poruchy, vzor ktorého je uvedený v prílohe č. 3 zákona o dotáciách.

Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi. Buď úplne z vlastných zdrojov alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky, vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky, vlastné zdroje + úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Poznámka: dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak by úver z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania mal slúžiť súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy.

V súvislosti s týmto rozhodnutím musia vlastníci bytov v prípade, ak na túto akciu nemajú vo fonde prevádzky, údržby a opráv dostatok finančných zdrojov, v súlade s § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov dvojtretinovou väčšinou rozhodnúť o úvere. Ak sa vlastníci bytov rozhodnú požiadať o poskytnutie dotácie musí teda ísť výlučne len o úver z komerčnej banky alebo úver zo stavebnej sporiteľne.

Zákon o dotáciách a opatrenie Ministerstva dopravy a výstavby SR č. 376/2020 Z. z. v znení opatrenia č. 330/2022 Z. z. (ďalej len „Opatrenie MDV SR“) v prílohe č. 4 upravuje, že žiadosť o poskytnutie dotácie na odstránenie systémovej poruchy musí obsahovať, okrem iného aj projekt odstránenia tejto poruchy. Projekt musí vypracovať odborne spôsobilá osoba (napr. stavebný inžinier pozemného staviteľstva, projektant, statik) a na jeho základe žiadateľ o dotáciu (poznámka: žiadateľ o dotáciu musí spĺňať podmienky Metodického usmernenia (pdf, 145 kB) k podávaniu žiadosti o poskytnutie podpory na obnovu bytového fondu) požiada príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia alebo o súhlas s vykonaním stavby na základe ohlásenia stavby.

Následne po vypracovaní projektovej dokumentácie a po vydaní právoplatného stavebného povolenia, resp. súhlasu s vykonaním stavby, je potrebné vybrať zhotoviteľa stavby, s ktorým žiadateľ uzavrie zmluvu o dielo. K obstarávacím nákladom stavby podľa § 8 zákona o dotáciách sa okrem nákladov stavby zahŕňajú aj náklady na projektové práce. V tejto súvislosti je potrebné upozorniť na častú chybu, ktorá sa vyskytuje v tom, že žiadateľ do zmluvy o dielo so zhotoviteľom stavby zahrnie okrem nákladov stavby aj náklady na projektové práce. Náklady za projektové práce musí žiadateľovi vyfakturovať projektant a tieto náklady sú súčasťou obstarávacích nákladov stavby.

Pred podaním žiadosti je zo strany žiadateľa ešte potrebné zabezpečiť všetky doklady podľa vzoru žiadosti uvedeneného v prílohe č. 4 Opatrenia MDV SR. Poznamenávame, že k žiadosti musí byť okrem klasickej projektovej dokumentácie priložená aj dokumentácia (výkresová časť a realizačný rozpočet) v elektronickej forme, zásadne vo formáte .dwg.

b) Postup pri podaní žiadosti

Postup pri podaní žiadosti je upravený v § 15 zákona, podľa ktorého sa žiadosť podáva okresnému úradu v sídle kraja príslušného podľa miesta stavby (ďalej len „príslušný OÚ“) na tlačive, vzor ktorého je uvedený v Opatrení MDV SR. Všetky požadované doklady musia byť predložené spolu so žiadosťou v origináli alebo úradne osvedčenej kópii. Žiadosti sa podávajú v termíne od 15. januára do 31. mája príslušného kalendárneho roku.

Je vhodné a účelné v primeranej dobe ešte pred podaním žiadosti zámer odstránenia systémovej poruchy konzultovať s pracovníkmi príslušného OÚ, ktorí poskytnú žiadateľovi všetky potrebné informácie. Súčasne je vhodné podávať žiadosť na začiatku uvedeného obdobia, aby mal žiadateľ v prípade potreby čas doplniť prípadne chýbajúci doklad alebo opraviť chybný údaj v žiadosti.

Prípadnú opravu chybného údaju v žiadosti môže uskutočniť len žiadateľ a takúto opravu musí vyznačiť dátumom opravy a menom, kto opravu vykonal! Za dátum podania žiadosti sa považuje deň, kedy bola žiadosť podaná kompletne a správne.

Ustanovenie § 10 zákona o dotáciách upravuje, že žiadateľ sa zaviaže, že pri realizácii zabezpečí na stavbe dohľad odborným technickým dozorom, ktorým je fyzická osoba oprávnená vykonávať funkciu stavebného dozoru podľa osobitného predpisu, pričom ide o fyzickú osobu, ktorá nemá zmluvný vzťah, pracovný vzťah alebo iný obdobný vzťah so zhotoviteľom stavby. Z uvedeného dôvodu žiadateľ uzavrie zmluvu/dohodu o vykonaní práce s osobou oprávnenou na túto činnosť.

Výkon odborného technického dozoru v žiadnom prípade nesmie vykonávať osoba, ktorá má zmluvný vzťah, pracovný vzťah alebo iný obdobný vzťah so zhotoviteľom stavby!

Dôležité je aj dôsledné stanovenie obstarávacích nákladov na odstránenie systémovej poruchy. V niektorých prípadoch do obstarávacích nákladov sú zahrnuté aj náklady, ktoré nesúvisia s odstránením systémovej poruchy. V tomto prípade sa zmení základňa pre výpočet dotácie a môže dôjsť k zníženiu požadovanej dotácie v nadväznosti na zníženie obstarávacích nákladov odpočítaním nákladov, ktoré nesúvisia s odstránením systémovej poruchy.

Príslušný OÚ vyznačí na žiadosti overenie splnenia podmienok pre poskytnutie dotácie a tie žiadosti, ktoré splnili podmienky pre poskytnutie dotácie zašle do 15 pracovných dní ministerstvu.

Ak žiadosť nespĺňa predpísané náležitosti, úrad vyzve žiadateľa (elektronicky do elektronickej schránky), aby v primeranej lehote najviac však do 30 pracovných dní od doručenia výzvy odstránil nedostatky žiadosti.

Ak žiadateľ ani po výzve neodstráni nedostatky v žiadosti alebo žiadosť nie je v súlade s podmienkami zákona, úrad vráti žiadosť žiadateľovi.

Žiadateľ, ktorému bola žiadosť vrátená, môže podať ministerstvu prostredníctvom úradu podnet na preskúmanie postupu úradu v lehote do 20 pracovných dní odo dňa doručenia vrátenej žiadosti.

Za dátum podania žiadosti sa považuje deň, kedy bola žiadosť podaná kompletne a správne.

Ministerstvo dopravy SR:

• doručené žiadosti posúdi a poskytne dotáciu v poradí podľa doručenia úplnej žiadosti, a to do výšky limitu ustanoveného ministerstvom pre jednotlivé kraje v rámci schváleného rozpočtu zverejneného na webovom sídle ministerstva,

• môže vyzvať elektronicky žiadateľa na odstránenie nedostatkov žiadosti,

• môže rozhodnúť o poskytnutí dotácie k žiadosti, ktorá je doručená neskôr ako k žiadosti, ku ktorej ministerstvo vyzvalo žiadateľa na odstránenie nedostatkov žiadosti,

• neposkytne dotáciu a vráti žiadosť žiadateľovi, ak žiadosť nespĺňa podmienky ustanovené zákonom alebo sú vyčerpané disponibilné finančné prostriedky na príslušný účel,

• o žiadosti rozhodne najneskôr do 31. decembra príslušného kalendárneho roka,

• poskytuje dotáciu na základe zmluvy uzavretej medzi žiadateľom a ministerstvom.

c) Postup v procese realizácie stavby

V súlade so všeobecne záväznými predpismi je Ministerstvo dopravy SR povinné zverejňovať zmluvy v Centrálnom registri zmlúv spravovanom Úradom vlády SR a zmluvy sú dostupné na: http://www.crz.gov.sk/. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov majú možnosť sa oboznámiť s podmienkami dohodnutými v zmluve.

Prvým krokom žiadateľa v procese realizácie stavby je účasť na odovzdaní staveniska zhotoviteľovi stavby. Pri tejto účasti dohliadne, aby bol založený stavebný denník, v ktorom na prvej strane bude uvedený deň odovzdania staveniska, miesto a názov stavby, identifikačné údaje zhotoviteľa, meno odborného technického dozoru stavby a údaje o projektantovi stavby. V prípade, ak v čase odovzdávania staveniska už bola so žiadateľom uzatvorená zmluva o poskytnutí dotácie, odporúča sa, z dôvodu presnej identifikácie stavby uviesť do stavebného denníka aj číslo zmluvy o poskytnutí dotácie. Súčasne zápisom do stavebného denníka ustanoví povinnosť zhotoviteľa vyzvať odborného technického dozora stavby na kontrolu tých častí stavby, ktoré po ďalšom postupe prác budú neprístupné kontrole (napr. osadenie kotiev a pod.).

V súlade so zmluvou o poskytnutí dotácie je žiadateľ povinný predložiť prvú stranu stavebného denníka príslušnému OÚ v zmluvne dohodnutom termíne.

Veľmi dôležitou a nezastupiteľnou činnosťou žiadateľa je kontrola súladu na stavbe vykonaných prác a dodávok s prácami a dodávkami fakturovanými zhotoviteľom. Faktúry zhotoviteľa, ktoré budú hradené z dotácie, potvrdené odborným technickým dozorom stavby a aj podpisom žiadateľa predkladá žiadateľ najneskôr 21 dní pred lehotou ich splatnosti na úhradu príslušnému OÚ.

K rovnako dôležitým činnostiam žiadateľa patrí aj priebežná kontrola kvality vykonávaných prác na stavbe a kontrola dodržiavania v zmluve dohodnutých lehôt výstavby. V prípade potreby žiadateľ zvoláva kontrolné dni stavby pre riešenie vzniknutých problémov, na ktoré prizýva zástupcov príslušného OÚ a zástupcu ministerstva. Kontrola kvality vykonávaných prác na stavbe však je plne v kompetencii zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t. j. odborného technického dozora stavby.

Nie zriedka prichádza na stavbe k zmene materiálov, resp. technických riešení oproti projektu. Všetky takéto zmeny musia byť odsúhlasené všetkými účastníkmi investičného procesu (žiadateľ - stavebník, zhotoviteľ a projektant) . V zmluve o poskytnutí dotácie je dohodnutý postup pre odsúhlasovanie zmien a sú dohodnuté podmienky, kedy si zmeny nevyžadujú vypracovanie dodatku k zmluve o poskytnutí dotácie a môžu byť odsúhlasené aj zodpovedným pracovníkom príslušného OÚ. V prípade, ak ide o zmeny, ktoré si vyžadujú vypracovanie dodatku k dotačnej zmluve (napr. zmena termínu dokončenia stavby, zmena výšky obstarávacích nákladov stavby a pod.) je žiadateľ povinný takúto zmenu oznámiť ministerstvu.

Ostatnou dôležitou činnosťou žiadateľa je účasť na kolaudačnom konaní, pri ktorom spoločne s odborným technickým dozorom stavby spíše zistené zjavné nedostatky a nedorobky na stavbe, ktoré však neprekážajú užívaniu stavby a dohodne so zhotoviteľom spôsob a termín ich odstránenia.

Po skončení stavby je žiadateľ povinný najneskôr v zmluvne dohodnutom termíne predložiť ministerstvu doklad o ukončení stavby pre účel vykonania administratívnej finančnej kontroly. Ministerstvo až do splnenia tejto povinnosti zadrží čiastku vo výške 5 % z celkovej výšky obstarávacích nákladov stavby. Do tej doby bude táto čiastka zadržaná, resp. ak nebude doklad predložený v zmluvne dohodnutom termíne nebude ministerstvom uvoľnená.

Bratislava, január 2023